Перепланировка: что можно и что нельзя?

 Стремление приспособить собственную квартиру « под себя», чтобы было максимально удобно и комфортно, свойственно любому человеку. Зачастую для удобства нужно перенести в квартире дверной проем, стену или сделать что-то еще все это можно назвать емким словом – «перепланировка».

За последние 5 лет(2008 -2012г.г.) отделом градостроительства ДАГН г. Саяногорска  рассмотрено и принято решений по 2000 перепланировок жилых помещений (квартир), а именно узаконено 1605 самовольных перепланировок и введено 84 (на основании ранее выданных разрешений), отказано -121; выдано 190 разрешений на перепланировки.

     Граждане решили: раз квартира – моя собственность, то я что хочу, то и делаю. А это не так.

Человеку, который устраивает незаконную перепланировку в своей квартире, не позавидуешь. Подать на него в суд может даже сосед, не являющийся собственником квартиры. Нарушителя могут выселить из  собственного жилья, или заставить его привести  жилое помещение в первоначальное состояние.

В настоящее время часто проходят сделки - покупки квартиры когда есть нарушения  в перепланировке и поэтому вся ответственность уже ложится на нового хозяина который обязан привести жилое помещение в первоначальное состояние.

С 1 января 2005 г. правила перепланировки регламентирует Жилищный кодекс РФ . На местном уровне

Советом депутатов муниципального образования город Саяногорск принято Решение №50 от 28 июня 2012г. о внесении изменений в положение « О самовольных переустройствах и (или) перепланировках жилых помещений», утвержденное решением Саяногорского городского Совета депутатов от 15.11.207г. №74 (в ред. от 25.03.2009г. №37).

Хотите переделать квартиру? Совершайте перепланировку только на законных основаниях.

Можно сделать самовольно:

- устройство (разборка) встроенной мебели(шкафов, антресолей);

-демонтаж ( монтаж) межкомнатных дверных блоков);

- устройство арочных проемов в пределах существующих дверных проемов;

- заделка существующих дверных проемов при наличии второго входа в помещение;

-  демонтаж (монтаж) раковин в ванной, переносе раковины в пределах помещения кухни вдоль стен смежных с выпуском внутренних сетей канализации жилого дома, может быть сохранено в  переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан  либо это не создает угрозу их жизни и здоровью на основании решения Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости г. Саяногорска.

 Без разрешения:

 Ремонт(косметический) помещений, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов;

Замена( без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству;

Установка наружных технических средств (антенн, защитных сеток и кондиционеров) на фасадах многоквартирных жилых домов с внутренней стороны двора;

Остекление балконов, лоджий по типовым проектам.

 Все остальные самовольные перепланировки узакониваются через суд.

При переустройстве, перепланировке жилых помещений в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются самовольные мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т.п.) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.

Самое главное ограничение на перепланировку квартир состоит в том, что в квартире нельзя сносить несущие стены. Это особенно важно для конструктивной целостности панельных домов. Несущие стены это только часть общей несущей конструкции – остова здания. При строительстве несущие стены располагаются точно друг над другом. Передвинуть стену или построить рядом другую – нельзя. Поставленная вертикально стеновая панель сама по себе находится в неустойчивом равновесии и падает при весьма малом усилии с какой –либо стороны. Наиболее надежный способ обеспечения устойчивости несущих стеновых панелей- установка в распор между ними поперечных панелей с жестким креплением их к основанию и между собой по всей длине сопряжения. Вставленная панель, обеспечивающая устойчивость несущей панелей, называется панелью жесткости. Стены ваших квартир являются несущими частями общего каркаса здания, и ломать, делать новые проемы, увеличивать старые, вносить изменения в эти конструкции крайне нежелательно. В кирпичных домах есть стены, на которые опираются плиты, остальные же стены выполняют функции перегородок. В панельных же домах, где прочность конструкции  зависит от прочности панелей в каждой квартире, снос несущей стены может привести к обрушению всего дома.

   Хочу обратить внимание на то, что балконный порожек удалять нельзя, из-за конструктивных особенностей панели. При удалении порожка панель потеряет жесткость и нарушается шов между панелью на вашем этаже и нижней панелью. Это ведет к нарушению тепло и пароизоляции не только у Вас но и у соседа снизу.

   Также стоит отметить, что при штраблении  стен нельзя задевать ( а тем более перерезать) арматуру панелей, нельзя лишать арматуру защитного бетонного слоя. В принципе безопасными можно признать вертикальные штрабы, выполненные штраборезом, расположенные между стержнями арматуры. Горизонтальные штрабы, даже при обязательном условии сохранения арматуры, нарушают несущую способность стен. Можно отметить, что создание штраб перфоратором приводит к появлению микротрещин на 15-25см от штрабы, то есть фактически ширина штрабы – порядка полуметра. При глубине штрабы 2-3 см, сделанной перфоратором, фактически глубина может достигать 8-9 см – половины сечения стены.

   В результате самовольно проводимых работ по перепланировке жилого помещения, внедрения в несущие стены, сооружения проемов (проходов) между комнатой  и помещением кухни, часто появляются трещины в несущих  стенах жилых домов, внедрение в несущие стены существенно ослабляет прочность здания. Часто все эти работы выполняются без проектной документации, лицами не входящими  в строительные организации и имеющие СРО при помощи кувалды и отбойного молотка, что является грубейшим нарушением.

Запас прочности дома не позволит сразу сложится от первой «перепланировки», однако в случае нештатной ситуации может произойти всякое…

Не допускается:

 -переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных  устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

 - перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации  и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;

- установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;

-увеличение подсобной площади квартир за счет жилой ;

- перепланировка, в результате которой образуется комната площадью мене 8 кв.м.;

- вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых помещений не допускается;

- не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями( размещение уборной и ванной над кухней допускается в квартирах, расположенных на двух уровнях);

- объединение вентиляционных каналов из кухонь, ванных(душевых ), уборных;

- менять электропроводку квартиры без проекта;

- ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;

- увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту( замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов);

-перенос радиаторов отопления в лоджии, балконы и веранды;

-устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;

- устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверствий в стенах пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, а также в местах расположения связей между сборными элементами в многоквартирных домах  типовых серий);

-устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах;

- переустройство и перепланировка при отсутствии согласия всех  заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;

- недопустимо увеличивать площадь квартиры за счет мест общего пользования;

- нельзя увеличивать пространство квартиры за счет лоджий, балконов;

- нельзя устанавливать приборы отопления  на балконах, лоджиях.

 Что же делать с самовольными перепланировками? Проблема признания перепланировки законной встает и перед собственниками, и  перед гражданами, проживающими в перепланированных муниципальных квартирах, если они хотят эти квартиры приватизировать, и перед лицами, наследующими перепланированные квартиры, так как оформление права собственности в регистрирующем органе без этого невозможно. Данное правило распространяется также и на тех собственников, которым перепланировка «досталась» от прежних жильцов.

   На все возникающие вопросы ответ может дать в таких случаях судебное решение. Порядок узаконения

Самовольной перепланировки жилого помещения согласно ч.4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, но так же судом может быть  принято  решение о приведении жилого помещения в первоначальное состояние.

      Следует помнить, что жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии только в том случае, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создает угрозу их жизни или здоровью.

      Если  у Вас возник план перепланировки и переустройства квартиры и чтобы не возникали проблемы ни у Вас, ни у Ваших соседей – получайте разрешение на  проведение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения согласно ст.26 Жилищного кодекса РФ в ДАГН кабинет №4 или в многофункциональном центре «одно окно» по адресу : г.Саяногорск, Заводской мкрн.,58.

  Начальник  отдела градостроительства ДАГН г.Саяногорска       С.В.Мальцев